Immobilien kaufen - Der Kauf einer Immobilie

Generell gilt in Deutschland, dass Immobilien ausschließlich durch einen notariell beukundeten Kaufvertrag erworben werden können.

Für eine Beurkundung ist kennzeichnend, dass der Notar die vollständige Urkunde vorliest und sicherstellen muss, dass die beteiligten Parteien den Inhalt ihm gegenüber so erklärt haben (dass das Niedergeschriebene der Wille der Parteien ist).

Die Urkunde ist von den Parteien eigenhändig zu unterschreiben, durch die Unterschrift des Notars bestätigt dieser, dass die Beteiligten die Urkunde eigenhändig unterschrieben haben.

Der Weg über den Immobilienmakler beim Kauf einer Immobilie bietet den Vorteil, dass es für den Makler ein tägliches Geschäft ist und somit die Wahrscheinlichkeit, wichtige Vertragspunkte zu vergessen bzw. ungünstig zu regeln, fast auszuschließen ist.

Neben dem eigentlichen Kaufgegenstand wird in der beurkundeten Urkunde auch der Zeitpunkt zur Zahlung des Kaufpreises, der Übergang des Besitzes und der Eigentumsübergang geregelt.

Für die Immobilienfinanzierung ist oft ein Kredit notwendig. Ohne eine Sicherheit ist allerdings keine Bank bereit, das Immobiliendarlehen zu gewähren.

Mit dem Immobilienkauf fällt Grunderwerbsteuer an

Also muss und wird geregelt, dass die Käufer das Grundbuch belasten dürfen (Belastungsvollmacht), damit sich die Bank zur Sicherung der Forderung aus dem Darlehen im Grundbuch eintragen kann.

Zusätzlich zum Kaufpreis fällt beim Immobilienkauf die Grunderwerbsteuer an. Aber auch der Notar stellt eine Rechnung für die Beurkundung, die Höhe ist abhängig vom beukundeten Kaufpreis der Immobilie.

Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5% vom Kaufpreis und das Honorar für den Notar etwa 1,5%.

Wenn der Makler eine Rechnung in Höhe von 5% vom Kaufpreis stellt, kann man davon ausgehen, dass man zusätzlich zum Kaufpreis der Immobilie 10% des Kaufpreises für diese Erwerbsnebenkosten benötigt.

Wichtig ist hierbei zu wissen, dass für die Grunderwerbsteuer (zu zahlen an das zuständige Finanzamt) immer der gesamte Kaufpreis ausschlaggebend ist.

Das kann für den Käufer ein erheblicher Unterschied sein, wenn er zum Beispiel ein Grundstück von einem Bauträger kauft und mit diesem Bauträger dann später ein Haus auf dem Grundstück baut.

Für das Finanzamt liegt in einem solchen Fall ein sog. Koppelgeschäft vor; die Grunderwerbsteuer fällt auf den gesamten Preis (Kaufpreis Grundstück + Auftragssumme Neubau) an.